«Eso es imposible». Sven Schwarzat ha oído esta frase una y otra vez en su vida, incluso después de sus estudios. Ganaba 1.600 euros al mes y quería comprar una propiedad. «Imposible», le repitieron.
Hoy, este joven de unos 30 años posee unos 300 inmuebles: 120 en su propia cartera y otros 180 a través de su sociedad limitada. Cada mes, el inversor cobra por alquileres que ronda las seis cifras (Business Insider pudo consultar las cifras y los contratos). Esta cantidad no incluye los pagos de cada vivienda, las cuotas hipotecarias ni los gastos de mantenimiento.
«Durante mis prácticas perdí el interés por el Derecho, aunque me gustaban mucho los estudios. Muchas cosas se repiten a menudo y tienes el mismo contenido una y otra vez», critica el joven. Se dio cuenta de que ser abogado significaba mucho papeleo para desconocidos y no era lo que quería hacer a largo plazo.
Sin embargo, su trabajo a tiempo parcial le proporcionaba al menos unos ingresos mensuales. «Pensé en la mejor manera de invertir el dinero«, cuenta este vecino de Leipzig (Alemania). Se decidió por los inmuebles y no por las acciones. «Con la propiedad, puedo ver algo in situ, evaluar su estado y observar un mercado más pequeño», explica.
A menudo hay diferencias de precios que pueden aprovecharse si una propiedad se vende por debajo de su valor. «Debo haber visto 100 propiedades antes de comprar la primera». Sin embargo, tenía claro que definitivamente quería comprar un piso, incluso con un sueldo de apenas 1.600 euros netos al mes.
¿Sueldo bajo? Ningún problema
Al final, Sven Schwarzat consiguió comprar dos pisos con ese sueldo, y muchos, muchos más en los años siguientes. ¿Cómo lo consiguió? Lo revela en una entrevista con Business Insider.
Tras 100 visitas, este nativo de Renania del Norte-Westfalia se decidió por un piso en el este de Leipzig, en la frontera entre Reudnitz y el centro-este. El inmueble tenía 64 metros cuadrados, costaba 80.000 euros, incluida una plaza de garaje, y estaba alquilado a largo plazo. «Era el más barato por metro cuadrado en un complejo residencial de 300 pisos que se vendió allí ese año», recuerda el inversor.
El alquiler en aquel momento era de 280 euros y la plaza de aparcamiento no estaba alquilada. «La inquilina era bastante mayor, tenía 93 años. Sabía que el piso no se alquilaría durante otros 20 años más», explica el inversor. El piso tenía un gran potencial, ya que estaba en una buena ubicación y podía mejorarse fácilmente. «Hoy, la plaza de garaje está alquilada y el alquiler asciende a cuatro cifras».
Por entonces, la financiación corrió a cargo de un pequeño banco con un tipo de interés del 1,6%. En aquel momento financió el 100% del precio de compra. «Solo pagué los gastos extras yo mismo».
Tras comprar el primer piso, Sven Schwarzat encontró rápidamente la segunda propiedad: un piso más grande y vacío en la calle Eisenacher de Leipzig. Apenas tres meses después de comprar el primer inmueble, el joven volvió al ataque en enero de 2019.
«Solo vi fotos del piso antes de comprarlo», señala el inversor. Quiso ser rápido porque sabía que había muchos otros interesados. «Ese día, siete personas habían aceptado al mismo tiempo y me quedé con el piso porque pude entregar los papeles inmediatamente». Aunque por las fotos ya había supuesto que el piso necesitaba reformas, al final se llevó una sorpresa negativa.
«Al final, sin embargo, fue mucho más de lo que esperaba», admite. Había pagado 143.000 euros como precio de compra y financiado 163.000 euros —por cierto, aún con un sueldo de 1.600 euros—. Los 20.000 euros de la renovación los desembolsó en aquel momento. Los gastos extra también los pagó él mismo. «Acabé necesitando unos 30.000 euros para la renovación porque realmente había que hacerlo todo».
El banco denegó más financiación
Sven Schwarzat no solo tuvo que rehacer las paredes y los azulejos, sino también sustituir todo el sistema eléctrico y de fontanería. «Compré el piso en enero, me dieron las llaves nada más comprarlo y tardé hasta octubre en terminarlo todo». No obstante, pudo alquilar el piso como piso compartido para estudiantes justo a tiempo para el comienzo del curso.
Después de comprar la segunda propiedad, el inversor se tomó un descanso durante un tiempo. «Esto se debió a que la financiación la proporcionó un banco pequeño que estaba muy poco dispuesto a crecer». El banco no quería facilitar más financiación. «Imposible», repitieron.
Pero el joven aprobó muy bien los exámenes, por lo que tenía buenas perspectivas en la abogacía. «Aunque entonces no era mucho dinero, no entendía por qué no iba a funcionar», señala. Y no le faltaba razón, pues acabó encontrando un banco que le facilitó más financiación.
Así que el inversor siguió comprando, comprando y comprando. Su cartera privada consta ahora de 120 pisos, que pretende conservar a largo plazo. «Se añadirán más a través de mi sociedad limitada, hasta un total de casi 300 pisos». Ha podido financiar nuevas propiedades gracias a los ingresos por alquiler de otros inmuebles. «En total, me financio con unos 30 bancos diferentes».
El inversor se centra en pisos compartidos para estudiantes
El 90% de sus propiedades se encuentran en Leipzig. El resto están en ciudades como Magdeburgo, Braunschweig y la región del Rin-Meno.
Sven Schwarzat alquila muchas de sus propiedades como pisos compartidos para estudiantes. «Los socios comerciales me han dicho que es una gran oportunidad porque se pueden conseguir grandes rentas sin tener que incurrir en gastos excesivos», explica.
Según el experto, mucha gente piensa que un piso de estudiantes compartido supone mucho esfuerzo. Por ejemplo, porque los inquilinos cambian constantemente y hay que hacer reformas. «Pero eso no es necesariamente cierto. Los inquilinos no son siempre estresantes, depende mucho de la persona», afirma el inversor.
Sus objetivos en el sector son proyectos de mayor envergadura. «Los pisos individuales sí ofrecen oportunidades de crecimiento, pero a largo plazo me gustaría centrarme más en propiedades más grandes, como complejos residenciales o bloques de apartamentos». ¿Demasiado grande? No hay nada demasiado grande para este joven, como tampoco hay nada imposible.
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