¿Una vivienda en un colegio? La nueva modalidad de alquiler social que todos los ayuntamientos tienen y solucionaría el drama habitacional de las ciudades

Al número 41 de la calle Embajadores, en Madrid, se puede ir para pedir un bocadillo de calamares en el Mercado de San Fernando, o para pedir cita en atención primaria en el Centro de Salud de Lavapiés. Uno y otro espacio no tienen nada que ver, pero conviven en el mismo edificio de titularidad municipal, y no son los únicos.

En el número 40 de la Calle Núñez de Balboa se aloja el centro de salud del barrio de Salamanca y también un espacio cultural, mientras que la primera planta del Mercado de Barceló comparte espacio con una biblioteca y con un polideportivo en el último piso. Lo mismo podría ocurrir con colegios o incluso residencias de ancianos.

Este mosaico de servicios municipales existe gracias al suelo dotacional; solares de titularidad pública que pueden destinarse a diferentes usos municipales y que podrían convertirse en el remedio para el drama habitacional de muchas ciudades españolas.

«En el centro de las ciudades hay suelos dotacionales por un tubo y podría aplicarse una política de vivienda muy dinámica», explica Gerardo Roger, arquitecto y urbanista, ex director general de urbanismo de la Generalitat Valenciana y corredactor de diversas leyes urbanísticas autonómicas y de la Ley de suelo estatal.

Históricamente, los ayuntamientos han destinado este tipo de suelo dotacional para la construcción de centros sanitarios y escolares, parques, espacios culturales, instalaciones deportivas o edificios administrativos. Normalmente, se trata de suelos cedidos gratuitamente por parte de promotores o propietarios a los ayuntamientos, que solían destinarse a otro tipo de servicios municipales.

Pero, ¿qué ocurriría si también pudieran construirse viviendas públicas? «Este va a ser el tipo de vivienda social más potente del mercado«, augura Roger.

La vivienda dotacional es un tipo de vivienda social que se implanta en suelos de dominio público. La ley de vivienda incluye esta definición (que ya existía, pero a la que nunca se ha prestado atención) con el objetivo de sacarle partido a suelos públicos que podrían cumplir la función social de la vivienda. Además, al construirse en dominio público, son inmuebles que no podrían pasar nunca a manos privadas.

El Gobierno ha puesto todos los ladrillos sobre la mesa, con una movilización histórica de suelo y activos de la Administración para mejorar el acceso a la vivienda, amén de miles de millones de euros en ayudas y bonificaciones a la rehabilitación para sacar más oferta al mercado. Pero muchas de estas medidas, avisa Roger, «son muy insuficientes a corto y medio plazo».

En su lugar, «esta nueva modalidad de vivienda pública ofrece indudables y positivas oportunidades para satisfacer los problemas señalados a corto y medio plazo».

Las viviendas dotacionales se incorporarían como otro equipamiento público más, pero destinado a colectivos concretos. Por ejemplo, la ley valenciana permite destinar suelos dotacionales a la construcción de viviendas, siempre y cuando estas se destinen a menores de 35 años, mayores de 65 años y otros colectivos vulnerables. Serían precisamente pisos diseñados para la demanda que más dificultades tiene ahora mismo para acceder a la vivienda.

«España está llena de suelos dotacionales», comenta Roger. El envejecimiento demográfico, por ejemplo, ha llevado a que exista muchísimo suelo escolar vacante: «Se podría hacer una cantidad enorme de viviendas públicas para toda la vida en áreas urbanas centrales. Se acabó el problema».

Estas viviendas podrían compartir espacio con otros equipamientos, mezclando los dos usos, igual que ocurre con el Mercado de San Fernando o el de Barceló.

¿Una vivienda compartiendo espacio con un colegio o un mercado de abastos? Puede sonar extraño pero, como ilustra Roger, «la ciudad mediterránea es una mixtura completa de usos. En las plantas bajas siempre hemos tenido locales comerciales, oficinas en la segunda, viviendas en la tercera. Esto es lo mismo, pero con equipamientos».

Según la ley, estas viviendas dotacionales podrían instalarse en suelos de cualquier uso dotacional, ampliando sus destinos sociales (educativo, sanitario, administrativoc…) «con el innovador y utilísimo uso de ‘alojamiento residencial social’, o también podrán implantarse en edificaciones concretas y en una parte de las mismas ya calificadas como equipamiento público, normalmente en coexistencia con otros usos lucrativos privados», apunta Roger.

4 ventajas de la vivienda dotacional

Entre las ventajas de esta modalidad de vivienda pública, Roger destaca 4 puntos a favor:

1. Existe abundante suelo calificado como dotacional por el planeamiento urbanístico, por lo que habría una oferta muy amplia para la implantación de este singular tipo de vivienda pública.

2. El procedimiento de obtención de estos suelos para la Administración es gratuito, en aplicación del tradicional principio básico del sistema urbanístico español de reparto de cargas y beneficios.

3. Su localización es idónea, al ubicarse en las áreas urbanas centrales.

4. Su adjudicación sería exclusiva y temporal para los colectivos sociales más vulnerables y desfavorecidos mediante la aplicación de canon-arrendamiento, quedando excluida, por tanto, la posibilidad de su privatización mediante venta.

¿Por qué no se ha pensado antes?

Pero, si esta es la solución mágica para el problema de la vivienda, ¿por qué no se ha pensado antes? Roger aclara que se trata de una figura infrautilizada, que hay poca o ninguna experiencia en el tema y que la falta de implementación tiene más que ver con la ignorancia que con barreras reales.

La Comunidad de Madrid, por ejemplo, anunció a principios de este año que permitirá a los ayuntamientos de la región construir vivienda pública en suelo público dotacional en desuso para su posterior alquiler sin necesidad de realizar antes una modificación del planeamiento urbano local. Se trata de una nueva norma, todavía en pañales, que habilitará a los consistorios con parcelas públicas para construir viviendas sociales.

«Hasta que la entiendan será difícil ponerla en marcha pero, cuando vean la eficacia que tiene, dará mucho juego«, añade Roger.

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